小區(qū)里污水匯聚成了一個(gè)小水坑。

　　烏魯木齊市南湖北路友好花園二期共14棟樓，東南靠一號立井，北臨蘇州路東大街，西面是南湖北路。2008年4月起，這個(gè)小區(qū)原來的物業(yè)公司退出，一年過去了，小區(qū)一直沒有新的物業(yè)公司能進(jìn)駐。原因在于小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)遲遲未能成立，沒有業(yè)委會(huì)，就沒法聘請新的物業(yè)公司，沒有物業(yè)公司，沒人管理的小區(qū)環(huán)境長時(shí)間處于臟、亂、差的境地。

　　治安、用水、環(huán)境衛(wèi)生等諸多問題，困擾著這個(gè)小區(qū)的875戶居民。他們不禁發(fā)問：這樣下去，我們怎么生活？一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，為何這般“難產(chǎn)”？

　　而業(yè)主委員缺失、難產(chǎn)并非友好花園二期的獨(dú)有現(xiàn)象。3月24日，本報(bào)就曾報(bào)道過烏魯木齊錦苑小區(qū)成立新業(yè)主委員會(huì)的一波三折。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新疆80%以上的小區(qū)沒有成立“業(yè)主委員會(huì)”、“業(yè)主代表大會(huì)”，物業(yè)管理公司依然獨(dú)霸各小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)言權(quán)。

　　文/記者肖君圖/記者盧玉明

　　沒有大門的小區(qū)

　　4月6日下午，記者來到友好花園二期，不一會(huì)兒便圍過來十幾位中老年居民，七嘴八舌地說起因?yàn)闆]有業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司業(yè)主們遇到的麻煩事。

　　70歲的王老先生退休后將養(yǎng)老居所買到了這個(gè)小區(qū)，原本想著這個(gè)依山建的小區(qū)有山，有草地，生活應(yīng)該會(huì)很愜意。但事與愿違：“哪像個(gè)小區(qū)的樣子，完全是個(gè)自由市場。沒有路燈，沒有健身器材，出來還要帶張報(bào)紙當(dāng)‘坐凳’。小區(qū)甚至連大門都沒有，一到晚上，小偷就開始在小區(qū)里‘巡邏’，有幾十戶人家都被偷過，小偷不管見著什么都偷，樓里的總水閥、電表箱上的蓋子、報(bào)箱上的鐵鎖都難以幸免。更氣憤的是，有一個(gè)身體殘疾的老太太每天在小區(qū)里辛辛苦苦地?fù)焓袄瑒倲€了一堆就被小偷背走了。住在這里感覺人身安全沒有保障，連覺都睡不踏實(shí)。”

　　一位姓陳的先生拉著記者走到7號樓后，指著一個(gè)臭水坑說：“污水流了一個(gè)冬天，冬天結(jié)了冰聞不到臭味，現(xiàn)在天氣熱了，你聞聞，味道熏得人頭疼！時(shí)間長了，能不把樓房泡塌嗎？”他說，污水流不出去的原因是，9號樓西頭的一處下水管道堵塞了。

　　有臭味的樓房不止這一處。在10號樓前，一小股污水從高處向低處流去，在9號樓東南角處匯聚成了一個(gè)小水坑。

　　另一位俞先生指著9號樓一處拐角上破損的墻體說：“小區(qū)里到處是陡坡，冬天也沒人掃雪，一輛垃圾車一頭撞到了這個(gè)拐角上，幸好人沒事。坡兩邊也沒個(gè)欄桿什么的，有的老人只好坐個(gè)紙殼子往下滑。”

　　雖然有兩個(gè)保潔員打掃衛(wèi)生，但小區(qū)里爛紙片、塑料袋還是隨風(fēng)起舞，大堆的裝修垃圾隨處可見。擺放著的垃圾箱，均是一個(gè)個(gè)低矮破爛的鐵皮桶。一位女士說：“我現(xiàn)在只有一個(gè)奢望，能有人把衛(wèi)生打掃干凈。”

　　除了治安、衛(wèi)生，讓居民們頭疼的還有用水。陳先生說：“從住進(jìn)來，水就沒有正常過。這一個(gè)月來，天天白天停水。每天早上要是不接幾桶水備著，就沒法做飯洗東西。”

　　如果說這些中老年居民說出了他們的心聲，那么友好花園二期業(yè)主群上的熱帖則寫出了更多年輕人、上班族的心聲。

　　2007年底，一位業(yè)主在互聯(lián)網(wǎng)上成立了友好花園二期業(yè)主群，很快人數(shù)突破170人。論壇中的一大熱門版塊就是“業(yè)主委員板塊”，年輕的業(yè)主們在抱怨當(dāng)初“腦子壞了”買到這個(gè)小區(qū)時(shí)，也頻頻呼吁成立業(yè)委會(huì)。

　　居民們已經(jīng)多次反映到城市管理熱線12319、市長專線辦等，曾經(jīng)也上過烏魯木齊電視臺《大事小事》節(jié)目，但至今還是沒有大的改觀。

　　物業(yè)緣何要撤出

　　2008年4月之前，友好花園二期的物業(yè)由新疆友好集團(tuán)房地產(chǎn)公司的物業(yè)公司來承擔(dān)。物業(yè)撤出的原因不外乎兩個(gè)字：利益。

　　對于交錢享受物業(yè)服務(wù)的居民來說，如果物業(yè)公司不能更好地為其服務(wù)，居民當(dāng)然不會(huì)樂意。而對于物業(yè)公司來說，如果不能贏利，公司也不會(huì)做賠本的買賣。

　　居民說，小區(qū)業(yè)主從2006年底入住以來，業(yè)主與物業(yè)公司和開發(fā)商的糾紛不斷。圍著記者，業(yè)主們對此也各有各的說法。

　　“作為一名普通的業(yè)主，我相信我們的住戶本都是善良之人，無意去和開發(fā)商或是物業(yè)公司交惡。但是，一定有一些導(dǎo)火索，導(dǎo)致雙方難以合作下去。”

　　“當(dāng)時(shí)物業(yè)公司是建設(shè)單位指定的，交房時(shí)，物業(yè)公司強(qiáng)制業(yè)主簽定物業(yè)合同，搭車收費(fèi)，不交費(fèi)就不給鑰匙，這點(diǎn)大多數(shù)業(yè)主都認(rèn)了。”

　　“業(yè)主入住后，遇到停水、停電、停曖、保安以及房屋質(zhì)量問題時(shí)給物業(yè)反映，他們總是推到房產(chǎn)公司維修部門，給個(gè)打不通的電話號碼。偶爾有打通的電話，維修部門態(tài)度不好不說，總是和物業(yè)踢皮球。”

　　“當(dāng)時(shí)衛(wèi)生雖然有人打掃，可能是清潔人員不夠多，衛(wèi)生狀況不能讓人滿意，只掃大路，而且從不灑水。單元樓梯也不打掃。小區(qū)保安也不負(fù)責(zé)，外人隨便進(jìn)入小區(qū)，常有人丟東西。

　　強(qiáng)行收取停車費(fèi)，我查過，收取停車費(fèi)要經(jīng)過業(yè)主同意，這筆費(fèi)用應(yīng)該歸業(yè)委會(huì)支配，后來大多數(shù)車主不交了。”

　　“物業(yè)公司的一些工作人員多次對業(yè)主說他們就是收錢的。當(dāng)時(shí)他們只為小區(qū)業(yè)主收取水電暖及停車費(fèi)，只進(jìn)行了不合格的衛(wèi)生和保安工作。”

　　“物業(yè)公司從沒盡到幫業(yè)主反映并督促房產(chǎn)公司維修部門來解決問題的義務(wù)。”

　　代表友好房地產(chǎn)負(fù)責(zé)友好花園二期小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備工作的禾維東說，當(dāng)時(shí)物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾主要集中在幾個(gè)方面：物業(yè)公司是服務(wù)系統(tǒng)，但部分業(yè)主認(rèn)為像抓小偷這樣的事也應(yīng)該由物業(yè)公司負(fù)責(zé)；此外還有打掃衛(wèi)生和維修、收費(fèi)上的原因，加上有的業(yè)主也在中間煽風(fēng)點(diǎn)火。最終的原因是，物業(yè)公司沒有利潤，只好撤出。

　　業(yè)委會(huì)擱淺一年

　　根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，成立業(yè)委會(huì)必須由業(yè)主發(fā)起組成委員會(huì)籌備組，需要準(zhǔn)備十余種不同的文件，并負(fù)責(zé)做好召開業(yè)主大會(huì)的前期組織準(zhǔn)備工作。其中，籌備組必須向?qū)徟块T辦理備案手續(xù)，這需要提供產(chǎn)權(quán)清冊、小區(qū)規(guī)劃總平面圖、規(guī)劃批準(zhǔn)文件等，而這些文件均掌握在開發(fā)商手中。

　　2008年7月，在友好花園二期業(yè)主群里，關(guān)于成立業(yè)主委員會(huì)的事宜再次被大家所關(guān)注。當(dāng)年9月，業(yè)委會(huì)籌備小組正式亮相，但不料很快陷入僵局。

　　第一次業(yè)委會(huì)籌備小組成員之一的周先生說：“成立業(yè)委會(huì)，首先要過開發(fā)商這一關(guān)。當(dāng)時(shí)開發(fā)商要求在雙休日兩天內(nèi)業(yè)主前來投票，但因?yàn)樾^(qū)一些業(yè)主出租了房屋，并不在這兒居住，非業(yè)主無權(quán)投票，加上投票時(shí)間太短，開發(fā)商說我們的票數(shù)不過半，不了了之。”

　　長時(shí)間為小區(qū)居民奔波的楊老先生說：“按照相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主也可以拋開開發(fā)商，自行選舉成立業(yè)委會(huì)。但是我們擔(dān)心，如果那樣可以實(shí)行，開發(fā)商會(huì)不會(huì)承諾給業(yè)主委員會(huì)提供不少于小區(qū)建筑面積3%的辦公場所，還有不少于4%的物業(yè)公司用房？”

　　一位不愿透露姓名的籌備小組成員說：“原來熱情很高的，在長達(dá)1年時(shí)間的消磨后，差不多消失殆盡。感覺大家渾身是勁，卻沒地方使，也使不到點(diǎn)子上。真的是太難了，我為此搭進(jìn)去多少時(shí)間和精力已經(jīng)無法計(jì)算了，卻發(fā)現(xiàn)離成功越來越遠(yuǎn)。”

　　代表房產(chǎn)開發(fā)商一方進(jìn)入小區(qū)業(yè)委員籌備組的禾維東這樣說：“成立業(yè)委會(huì)要經(jīng)當(dāng)?shù)卣块T批準(zhǔn)，去年9月份我們開了籌備會(huì)后，把當(dāng)時(shí)籌備組名單等都上報(bào)到社區(qū)了，但社區(qū)沒有通過。”

　　至于將來要由開發(fā)商提供的辦公場地，他說：“這個(gè)業(yè)主不用擔(dān)心，我們1號樓、4號樓底下的房子都空著呢，就是專門留下的。我們也希望盡快成立業(yè)委會(huì)后招投標(biāo)找來新的物業(yè)公司。但新的物業(yè)公司進(jìn)駐后，業(yè)主們要補(bǔ)交從2008年4月以來的相關(guān)費(fèi)用，這一點(diǎn)，不知道業(yè)主們會(huì)不會(huì)同意？”

　　對此，新躍社區(qū)的韓主任說：“街道辦和居委會(huì)作為第三方，不能牽頭為小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，我們只能協(xié)助。友好花園二期當(dāng)時(shí)的籌備小組不符合法律規(guī)定，能夠有意識發(fā)起的業(yè)主太少，每次只有三四十人，加上籌備組一些工作人員并不是業(yè)主本人，致使這次籌備擱淺。”

　　居委會(huì)代行職能

　　烏魯木齊百豐律師事務(wù)所的張建勇律師認(rèn)為，居委會(huì)是擁有明確法律地位的自治組織，居民遇到問題可以向居委會(huì)反映，任何個(gè)人權(quán)益受到侵害都有權(quán)利要求居委會(huì)幫助解決，目前未能成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，就應(yīng)該充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)的作用，允許居委會(huì)代行業(yè)主大會(huì)的部分職能，從而拓寬業(yè)主維權(quán)的渠道。

　　業(yè)主在身份上都具有兩重性，相對物業(yè)公司而言他們是業(yè)主，但相對居委會(huì)而言他們又是居民。居民和業(yè)主在概念范圍上又不完全相同，前者不再包括業(yè)主概念中的開發(fā)商在內(nèi)，因此，居委會(huì)在替居民維權(quán)的過程中就更有可能體現(xiàn)出公平公正。

　　烏魯木齊市房產(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)管處處長王玉良告訴記者，經(jīng)過調(diào)查，了解到友好花園二期已有超過60%的居民入住，成立業(yè)主委員會(huì)的條件已經(jīng)成熟。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。在選舉業(yè)委會(huì)成員時(shí)，業(yè)主不一定非要到現(xiàn)場進(jìn)行投票，可以通過電話征求業(yè)主的意見，以使這個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)盡快成立，消除沒有業(yè)委會(huì)、沒有物業(yè)公司帶來的治安、衛(wèi)生等方面的負(fù)面影響。

　　水磨溝區(qū)信訪局一位負(fù)責(zé)人說，對于友好花園二期業(yè)主反映的問題，他們將繼續(xù)與南湖北路街道辦和新躍社區(qū)聯(lián)系協(xié)調(diào)。目前小區(qū)頻頻停水是因?yàn)樾^(qū)地勢較高需要二次供水，而目前小區(qū)只有一臺泵機(jī)，開發(fā)商已經(jīng)答應(yīng)再增加一臺二次供水的泵機(jī)，解決停水的問題。

　　八成小區(qū)無業(yè)委會(huì)

　　業(yè)委會(huì)成立難，這是個(gè)普遍性的問題。烏魯木齊市房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管處一位工作人員說，盡管住進(jìn)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的市民越來越多，但真正擁有自己的業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)卻很少，目前新疆大約有八成小區(qū)沒有成立業(yè)委會(huì)。

　　這位工作人員說，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，使業(yè)主的權(quán)利得到進(jìn)一步的實(shí)現(xiàn)。但在實(shí)際生活中，許多的居民小區(qū)并沒有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，究其原因主要有業(yè)主、開發(fā)商、政府部門等多方面的問題。

　　據(jù)了解，由于有的小區(qū)開發(fā)商不積極配合，成立業(yè)委會(huì)出現(xiàn)無人牽頭的局面。有的開發(fā)商因?yàn)橐恢蓖锨肺飿I(yè)維修基金，或建筑質(zhì)量有問題等，自以為小區(qū)可以自建自管，既可以肥水不流外人田，也可以為自己遮丑，所以會(huì)阻撓成立業(yè)委會(huì)。

　　此外，還有小區(qū)的業(yè)主在各自利益的考慮下，意見難以統(tǒng)一，業(yè)主大會(huì)難召開。加上業(yè)委會(huì)的成立在法律規(guī)定上也比較繁瑣，這些原因都有可能導(dǎo)致業(yè)委會(huì)“胎死腹中”。

　　新躍社區(qū)韓主任說，要成立業(yè)主委員會(huì)，首要的問題就是業(yè)主要對小區(qū)內(nèi)的事情要有高度的責(zé)任感，齊心協(xié)力，避免出現(xiàn)意見分歧，在此前提下，業(yè)委會(huì)才有望盡快成立。

　　烏魯木齊市房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管處處長王玉良說，在成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，要由開發(fā)商或物管公司牽頭組織，這是因?yàn)樾^(qū)之內(nèi)的廣大業(yè)主之間并不熟悉，也缺少聯(lián)系，因而必須強(qiáng)制要求開發(fā)商或物業(yè)公司出面牽頭。但是，如果業(yè)主有能力自行組織成立業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)開發(fā)商提出放棄權(quán)利的，業(yè)主無須開發(fā)商或物業(yè)公司協(xié)助也可以成立。